万博，拉响了警报

万科欧泊，跌破3字头。前天，欧泊一套挂牌很久的80平两房，突然降价，总价235万，单价2.93万。这个价格，是中介找业主谈下来的，贝壳上都没来得及更新总价。2.93万/平！这是8年来，万科欧泊第一次把单价卖到2字头。上一次，有这个价，是2017年，也是一套两房。这套房一旦成交，将会是贝壳历史上，欧泊最便宜的一套房。2024年，欧泊卖出史低价，有意思。说说这套房的情况，标准蟹货。1、北向。2、低楼层直望南大干线，大马路的噪音太吵。3、80平两房一卫，户型很拉。这种产品，投资客不会考虑，自住嫌吵，隔绝了很多买家。所以，房子的挂牌周期也很长，从2022年就寻求出售，365万挂牌。现在降了有130万了，还在等一个有缘人。业主的心态和市场价，差不算远，当年2房成交均价的确在4.7万/平。产品硬伤严重，自住和投资客都看不上的产品，不低于市价真的不好出。特别是，小两房产品已经逐渐被市场淘汰的今天。最近5年成交均价，欧泊小户型在2021年巅峰时5.3万的价格，真的太吓人了。这还只是均价，整体下跌了约30%。最贵的一套房卖到了单价6万！！！这个价格要回到成本线难了。作为对比，欧泊成交了一套法拍房，3房290万，单价也掉到了2字头。虽然，法拍房市场和正常二手房市场截然不同，但这个价格着实让欧泊有了压力。同时，法拍房数量的增多，意味着欧泊一些高位站岗的投资客，放弃抵抗了。欧泊成交规则是，横厅3房大约320-340万，竖厅3房350-370万，望别墅+万博会贵点，高层会贵点。这两套2字头新低会进一步拉爆欧泊吗？影响有限，这两套本身就不是主力市场，还是有瑕疵的产品和户型。我们有一个朋友，刚刚以355万的价格，拿下了一套万科欧泊望花园的竖厅95平高层3房。把消息扔到群里，他的反应却很平常，他的自信主要原因还是万博板块价值在。欧泊和兰亭之前的概念有点像，都是热门板块的次新，但是自身配套一般，好房源和烂户型之间存在很大价差。尤其是书包问题，影响很大。曾经的欧泊，价格直追新房，回到了更合理的价差。现在的长隆万博核心区，价格梯队逐渐明朗了。预算350万，欧泊95平3房，选望花园/万博的户型。预算450万，越秀万博城的103平。预算550万，耀胜尊府，地铁口+K11，还可能有好书包。预算600万，华润长隆万博悦府108平，要啥有啥。瑞麓府的话，小户型基本清盘，600万左右，现在主推171大户型900万+。其实，欧泊下行更大的风险在于新房价格能不能兜住，这是整个万博板块面临的问题。毕竟，300万+3房小户型次新房，也就是它和翠山蓝天苑的楼龄新一点。大市都在跌的情况下，长隆万博是几个新热门板块里，新房价格相对稳的了。新房乱杀，二手房下跌背后，主要原因还是二手房涨太多了，着陆是很痛苦的。越秀·和樾府，2022-2023连续两年跻身广州成交榜TOP3，硬钢琶洲南，一年第一，一年第二，互有胜负。这样的万博，有独到之处。1、商业无论住长隆还是万博，下楼就有商业。天河城+万达广场+四海城+山姆，还有即将到来的K11 Select+万象+里仁洞。在政府的五大商圈中，仅次于天河路。不过，白鹅潭大有追赶之势，确定的万象城+太古，还有广船、花地湾、广钢的综合体规划，芳村大道和汉溪大道在商业上必有一战。华润：手心手背都是肉。2、交通3号线+7号线+18号线+城际，还有广州南站在旁。加上原本的星光和华快，够用了。3、人气万博，真的太多人了。番禺发布的数据，万博商务区日均客流量约30万人次，年均客流量超过1亿人次。2023年，番禺常住人口全市第二，282万。在2013-2023年间，番禺区常住人口增幅达到94.9%，全市第一。长隆万博CBD，建起39座甲级写字楼，引入产业越来越成熟。还有广州南站、长隆乐园、大学城带来的人流，这几个大IP都是大杀器，万博能虹吸到这部分资源。4、活力无论是规划，还是居住的人来说，你去长隆万博逛街会有一种感觉↓这里，很有活力，居住氛围很好。万博是番禺倾尽全力打造的板块，人都爱往这里跑，其中就包括大学城，有学历的年轻人。听完了好的，作为一个万博潜在业主，我要开喷了。1、堵车人气很高是一方面，但道路交通规划是另一方面。南大干线，大家都以为憋了个狠的，结果X了坨大的。这条线路建了10年！天天挖路，修路，万博居民有苦难言，结果出来后↓入口堵、出口更堵，本来不堵的隧道还一直修。更搞的是，还像抽奖一样，随机奖励一个大洞和路障。还有汉溪大道。你很强，又要连南站，又要连万博，但是每个周末都要堵成狗？2、增量教育的问题，正在弥补，悦府、万博城、瑞麓府都带来了还不错的学校。看看旁边几个小区有多眼馋，万博优质教育缺口有多大。还有医院配套，万博城也会跟上。AB地块改规，是政府有意调整土地结构，弥补板块弱项。万博有一个问题，像住宅、写字楼一个个单拎出来都是不错的项目，但缺乏一个绝对强者，新地标性的存在。万博城旧改是好项目，也是万博的重要一环，但它更像是给板块打补丁，缝合上创伤的存在。你要万博城抗着炸药包，去和海珠、黄埔打架？不是这种风格和类型。寄希望于长隆乐园的开放式改造，以及万象商业，能做到哪一步了。虽然华润节奏会慢一点，但兑现能力是强的。哦对了，还有那个大镇岗气象塔，高度330米。番禺人，有自己的广州塔了。3、区位这里，更多是历史原因。番禺是和南番顺绑在一起更多的，这也导致番禺在老广心目中很荒，很远。老番禺人去海珠会说“出广州”，老广也觉得番禺是郊区，有误解很正常。万博，对老广来说并不是主流选择。主要还是番禺地缘客为主，南番顺的本地人，市区老广过去万博买房不多。虽然，万博一直卖的不错，但风评真一般。但，其实真不远。万博走华快回汇悦台，就25分钟，不怎么塞车，就是高速费难顶。接下来，万博仅仅凭借本区消费力来支撑市场，会略显吃力，需要寻找新增量。从新盘的产品配置能看的出，100+大户型占主导地位，这是番禺传统居住习惯，大House。和樾府的市场经验，证明了这套模式的成功。如今，万博的门槛价在450万左右，在海珠西、老黄埔、广钢花地湾，都在降低门槛，希望能留住更多人的时候，万博是真的有压力。万博虽好，警报也拉响了。

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